[摘要]截至去年12月30日，深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套，可售商品住房仅够7个月消化，已连续11个月跌破供求警戒线。

虽然2016年股市不再可能有类似于2014年至2015年那样的财富效应,深圳楼价客观上有回调的诉求,不过,由于货币政策宽松不变,资产配置荒依旧,房贷利率降至历史最低,可谓配置房产的好时机。深圳楼市量价平稳或略有回调应是大概率事件。

尽管经济在“寻底”、内需疲软,但我国楼市2015年重归火爆,重点城市地王频出、楼市量价显著上升。作为楼市“优等生”和“风向标”的深圳,其楼市之火爆不仅超过了过去任何一年,也远远超过了其他重点城市。据国家统计局的数据,截至2015年11月,深圳房价连续12个月领涨全国,同比上升44.6%,这一涨幅将其他城市远远甩在了后面。

房价高歌猛进,但购买力没有被甩开。截至去年12月底,深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长65%和161.6%,不仅冠绝一线城市(京沪穗新房平均销售增幅不足40%),也有望刷新本世纪以来深圳的成交新高,新房甚至超过2009年“扩大内需”时的规模。即便11月后是“金九银十”后的淡季,二手房成交量此前已连续三个月下滑,10月成交不足7月高峰期一半,预示需求透支后进入回调期。但11、12月淡季不淡,两月新房成交面积环比逆势增长7.7%和24.4%、二手房成交增长16.2%和32.9%。11月还创造单体最大项目(1637套)被万人疯抢和6小时“日光”的历史纪录。

2016年,深圳楼市还将延续2015年的“高亢”走势吗?专家和机构的预测判若水火。“看多”的不在少数,甚至有人认为深圳房价将赶超香港。原因有两条:一是基本面,比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三产业增长、适龄购房人群占比、创业主体占比、非主板上市企业总数等多个指标,深圳位居“全国第一”,但住房自有率仅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%,意味着无论首次购房,还是改善型购房,未来的需求潜力和支付能力都很大;第二是供求关系。数据显示,2009年至2015年,深圳“招拍挂”出让的住宅用地占比一直在下降,7年平均占比仅9.1%,2015年前10个月仅1.3%。近年来,深圳90%的新房依赖城市更新供应。易于推进的更新项目所剩无几,剩下的都是谈判周期长的“难啃骨头”。因此,房价在中长期内上升预期很强。数据显示,截至去年12月30日,深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套,可售商品住房仅够7个月消化,已连续11个月跌破供求警戒线。若后续推盘不足,可能会出现“无房可卖”的局面。

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